本日はリテナント班が投稿いたします。
私が実務上で経験したことと、インターネットで検索した事柄に関するお話で何かを結論づけるものではありません。
先日、最近耳にするようになった再契約型定期借家契約に関して契約書などを用意できるかどうか調べる機会がありました。
私がある音声アプリでフォローしている某有名な不動産投資家の方も、よく放送で再契約型定期借家をもっと使うべきだとお話されてますし、実際に再契約型定期借家で契約している物件もあるということです。
また、京都でそれなりに管理戸数がある会社さんの契約書でも再契約型定期借家契約の契約書を見たことがあったので、どこかに契約書の雛形があるのではと思い調べました。
ですが、いつも使っている宅建協会の契約書雛形には定期借家契約の書式はありますが、再契約型という書式はありませんでした。
また、国土交通省のホームページにも書式はありませんでした。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html
これでは公に認められた書式で用意できない、また誰か弁護士の先生に確認したり相談、作成依頼するのも時間がかかるので再契約型定期借家の契約を用意するのは見送ることにしました。
それからいろいろ検索してみたのですが、そもそも再契約型の定期借家契約自体が法的に無効ではないかと主張されているような弁護士の先生もいらっしゃいました。
再契約予約方式で再契約できるというようなホームページも見つけました。
街の一人の不動産屋が検索しただけの話なので、 法的な根拠があるかないのか全く分かりませんが再契約型の定期借家契約に関して、少なくとも弁護士の先生の間でも意見が分かれているようにみえます。
契約自由の原則に基づき、私人同士の特約ということで成立するのかもしれません。
そこで思い出されるのが、更新料の裁判です。
更新料に関する最高裁の判決が出る以前。
学生が多い街京都では、特に学生マンションの契約条件で更新料が一年で家賃の2ヶ月分であるとか一年で10万円以上支払うような条件の物件がたくさんありました。
それが最高裁の判決で、更新料自体は有効だがあまりにも高額な更新料は無効であると判決が出ました。
今でも更新料が契約条件として存在する物件はいくつもありますが、家賃の2ヶ月分とか、5万円の家賃で10万円以上更新料が必要になるなどの物件は見なくなりました。
再契約型定期借家契約に関しても、ネットで検索する限りはっきりとした法律の条文や根拠はなさそうです。
ですので更新料の時の裁判と同じように、再契約型定期借家で契約して更新を拒否された誰かが裁判に訴え、地方裁判所や高裁で有効か無効かの判決がでれば、再契約型定期借家契約が有効なのかどうかわかるのかなと思います。
とりあえず、もしまた再契約型定期借家契約に関して相談を受けるようなことがあれば、お調べした情報をお伝えしようと思います。
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